Ancora su IMU e fabbricati rurali

Si avvicina la scadenza della gabella che colpisce immobili (ex fabbricati rurali) che, nelle condizioni attuali, non possono fornire alcun reddito. Imponendo aliquote da seconde case, i comuni (e lo stato che ha stabilito le norme per l’imposizione) impediscono la conservazione e il recupero di un patrimonio che ha in molti casi un valore culturale ma che potrebbe, cambiando le circostanze, tornare di utilità ai proprietari e alla collettività per iniziative di sviluppo agricolo e turistico. Imponendo il pagamento dell’IMU sulle baite e le costruzioni di cui era disseminata la montagna si costringono i proprietarli a scoperchiarle. Torniamo, questa volta a brevissima distanza , sull’argomento per alcuni chiarimenti e, soprattutto, per incitare tutti gli interessati a fare pressione, singolarmente e collettivamente, sui comuni perché applichino l’aliquota minima (come loro facoltà). In attesa di una riconsiderazione da parte dello stato della materia questa è l’unica iniziativa possibile.


di Michele Corti

(10.06.20 L’ Imu come sappiamo è una gabella il cui gettito è destinato al Comune. Lo stato ha previsto questa imposizione che i comuni non possono non applicare. Invece di spremere ulteriormente con altre tasse statali il cittadino lo stato centrale ha preferito ridurre i trasferimenti ai comuni del gettito raccolto con la fiscalità generale e far riscuotere ai comuni la gabella sulle case.   I comuni, però, hanno la possibilità di ridurre al minimo consentito dalla legge statale l’aliquota, ovvero applicare quella del 4,6 per mille. Lo fanno in pochi (perché anche i comuni, come lo stato, sono spreconi con i soldi degli amministrati). Però, limitandoci alla montagna lombarda, vi sono comuni come Grosio  (scarica il PDF con la delibera) e di Edolo (Bs) (scarica il PDF con la delibera) che hanno fatto questa scelta. Sono, purtroppo, molto più numerosi i comuni che tassano i fabbricati rurali come le seconde case, applicando l’ aliquota massima del 10,6 che puo’ arrivare al 12,6 con accorpamento Tasi. Per molti comuni l’entrata dall’Imu sui fabbricati rurali non è certo indispensabile. Utile è invece il mantenimento delle aree rurali con i prati sfalciati, i boschi puliti, non solo per la valorizzazione turistica del territorio ma anche per la prevenzione degli incendi. Al comune converrebbe rinunciare a parte dell’introito piuttosto che contribuire con una tassa all’abbandono e al crollo dei fabbricati che una volta allo stato di ruderi non procurerebbero più alcun gettito. Purtroppo, però, molto amministratori non guardano oltre … la scadenza elettorale.I comuni hanno poi la facoltà di rimborsare ai proprietari degli immobili quanto riscosso a titolo di contributi per la manutenzione delle coperture, prevenzione del degrado, conservare il patrimonio storico/architettonico e il paesaggio (i ruderi deturpano il paesaggio).I proprietari dei fabbricati rurali che non godono delle esenzioni e che. di solito devono rispondere per più fabbricati (numerosi in tutti i paesi di montagna per via delle successioni ereditarie e della disseminazione, funzionale all’attività agricola tradizionale, delle piccole costruzioni), che hanno la sfortuna di risiedere in comuni turistici che applicano l’aliquota massima (ma cosa ci guadagna il proprietario di un vecchio fabbricato rurale?) devono fare, secondo noi, l’unica cosa oggi possibile e utile: scrivere al comune o recarsi di persona dagli amministratori (meglio stampando copie delle delibere dei comuni che abbiamo sopra indicato in modo che non abbiano scuse di sorta)  e spiegare loro quale danno stanno contribuendo a infliggere al patrimonio rurale, al paesaggio. Invitandoli, se hanno a cuore questi valori, a deliberare l’applicazione dell’aliquota minima.

Un problema che si trascina da diversi anni
Ruralpini ha seguito il problema sin dall’inizio, quando è stato imposto l’accatastamento al catasto fabbricati urbani (sic) degli ex fabbricati rurali. Seguiro no le intimidazioni dell’Agenzia delle entrate contro i rententi, che si rendevano ben conto di quale stangata gli sarebbe piombata addosso.  Ora non rinfocoliamo la polemica per il gusto sterile di farlo ma perché , dopo alcuni anni, stiamo assistendo alle pesanti conseguenza di queste politiche fiscali cieche sulle conseguenze sociali e territoriali.
Un problema che si trascina dolorosamente da diversi anniUn problema che si trascina dolorosamente da diversi anni

Vessati dall’Imu i proprietari delle baite baite (che nei comuni dove applicano l’aliquota piu’ alta, pagano in media 100/ 200 euro, che nei comuni turistici arriva fino a -500 € per baita) per non essere assoggettati all’ IMU si puo’ fare la richiesta di ruralità, sono molti i casi di esenzioneMolti fabbricati possono essere accatastati come rurali, strumentali all’attività agricola nel caso posseggano i requisiti di ruralità, ai sensi dell’art. 9 del decreto legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, e successive modificazioni. Non serve
essere imprenditori agricoli per quelli non abitativi. Art. 9 – comma 3 – D.l. 557/93. Ai fini del riconoscimento della ruralità degli immobili, che rileva ai soli fini fiscali, i fabbricati o porzioni di fabbricati devono soddisfare congiuntamente le caratteristiche di cui all’art. 9, comma 3, D. L. 557/93
così come convertito e successivamente modificato ed integrato: c) il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere superficie non inferiore a 10.000 metri quadrati ed essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario. Qualora sul terreno siano praticate colture specializzate in serra o la
funghicoltura o altra coltura intensiva, ovvero il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi dell’articolo 1, comma 3, della legge 31 gennaio 1994, n. 97, il suddetto limite viene ridotto a 3.000 metri quadrati. Pertanto si ritiene che anche chi non è IAP (Imprenditore agricolo professionale) se la superficie dei terreni (che sembra possano essere anche in affitto) è conforme al DL 557/93, può; chiedere la ruralità dell’immobile rural agricolo con le conseguenti esenzioni/riduzioni Imu:

Per i fabbricati rural agricoli  in sede di accatastamento all’urbano va chiesto al tecnico, se ci sono le caratteristiche di cui all’art. 9, comma 3, D. L. 557/93 così come convertito e successivamente modificato ed integrato, di eichiedere la sussisteza del requisito di ruralità per i fabbricati rurali strumentali all’esercizio dell’attività agricola  (art.2, comma 6, decreto del M.E.F. 26/7/2012), anche se non siete IAP (qualora l’ immobile sia stato accatastato senza richiedere la ruralità, la sussistenza dei requisiti di ruralità puo’ essere richiesta successivamente all’ Ag. delle Entrate/Territorio,  presentando i moduli di richiesta all’Ag. delle Entrate.

Per le unità immobiliari rurali a destinazione non abitativa, strumentali all’esercizio dell’attività agricola (art. 9, commi 3-bis e 3-ter, del DL n. 557del 1993) A differenza di quanto previsto per gli immobili ad uso abitativo, le costruzioni strumentali all’esercizio dell’attività agricola le disposizioni di legge non prevedono esplicitamente alcun requisito soggettivo in capo al possessore o all’utilizzatore della costruzione stessa (ad esempio, il possesso della qualifica di imprenditore agricolo, l’iscrizione al registro delle imprese o la prevalenza del volume d’affari derivante da attività agricola nella formazione del reddito complessivo).
In linea generale, le attività ordinariamente esercitate nelle costruzioni devono essere effettivamente riconducibili all’attività agricola, cioè deve esistere la compatibilità delle caratteristiche tipologiche e funzionali del fabbricato con l’effettiva produzione del fondo al quale è asservito.
Le costruzioni strumentali all’attività di allevamento e ricovero degli animali
non è necessaria l’esistenza di terreni nell’ambito aziendale. l’art. 42-bis del DL n. 159 del 2007 ha eliminato, nel comma 3-bis dell’art. 9, il riferimento all’art. 32 del TUIR e ha introdotto, come criterio per il riconoscimento del carattere di ruralità alle costruzioni strumentali, il riferimento al solo art. 2135 del codice civile.

Altrimenti per sfuggire alla tassazione l’immobile  deve presentare dissesti strutturali, pericolose crepe nelle murature, solai che crollano. Per la stragrande maggioranza dei vecchi fabbricati rurali, che non erano adibiti ad abitazione, non basta che non ci siano impianti (allacciamenti acqua, gas e luce) perché la loro presenza è requisito legato alle abitazioni. Molti optano per la trasformazione del fabbricato in un rudere (senza copertura) Ma è una soluzione? Si uccide il malato perché c’è una malattia. Perché è un grave errore, perché le condizioni possono cambiare e il fabbricato che aveva perso valore e che “serviva” solo a pagare tasse potrebbe recuperarlo. Fantascienza? No. Le dimostrazioni non mancano.


Nella foto sopra vediamo dei vecchi fienili della borgata Campofei di Castelmagno in val Grana (Cuneo).  Indipendentemente da ogni altra considerazione sull’intervento, la borgata è stata recuperata e trasformata – mediante un restauro conservativo che ne ha mantenute le caratteristiche architettoniche in un agriturismo di lusso.



Purtroppo sono spesso società straniere o comunque investitori da fuori che credono in questi recuperi. Considerato, però, che molto fabbricati minacciati di trasformazione in ruderi si trovano spesso in località di valore paesaggistico, storico, ambientale (basti pensare alla miriade di muunt che si dispiegano lungo la via del Lario, con i suoi panorami (veramente) mozzafiato sul lago). Ma quante sono le valli legate a qualche aspetto che una “sana” valorizzazione potrebbe riportare in vita comiugando rinascita agricola e un turismo non invasivo, consumistico, impattante, congestionante? E’ un vero peccato lasciare andare alla malora un enorme patrimonio che rappresenta un aspetto peculiare della realtà delle montagne e delle capmpagne italiane (altrove, anche in Europa, non vi è questa capillarità, varietà di strutture, tutte armonicamente integrate con il paesaggio). Salvando i fabbricati rurali si getterebbero le premesse per un turismo diffuso capace di porsi come attrattiva mondiale. Concludiamo con qualche numero che formisce l’idea dell’immensità di questo patrimonio storico . Novant’anni fa  vennero censite le case rurali in Italia.  Esistevano allora  3,6 milioni di case rurali, case d’abitazione non fienili, baite ecc. Il CNR intraprese allora un grande progetto di studio di queste dimore che si protrasse nel dopoguerra sino agli anni ’80. Il risultato fu una serie di monografie  “Ricerche sulle dimore rurali in Italia”, 30 volumi pubblicati dall’editore Olschki di Firenze. Un patrimonio di una ricchezza senza paragoni al mondo. Conservarlo dovrebbe essere un dovere per tutti.

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